価格の引き下げ、販売項目、資金不足の住宅企業は「債務警報」を鳴らします。

10月21日、理事長が内部会議で涙を流した現場の写真がネット上に広がり、かつての百強の不動産企業三盛宏業の資金チェーンが壊れた氷山の一角が明らかになった。

写真の主役は三盛宏業会長の陳建銘です。今月上旬に新出した『2019年胡潤百富榜』では、陳建銘が100億元の398位となっている。しかし、会社の資金状況は楽観的ではなく、2019年6月30日現在、三盛宏業の有利子負債は269.5億元に達し、250億元の純資産規模を超える。

三盛宏業は浙江省舟山で創業しました。プロジェクトは主に長江デルタ地区に集中しています。会社は2018年初めに「三年間千億」の目標を掲げて、借金の開拓を惜しまないです。上海易居研究院の口径によると、昨年の三盛宏業の売上高は187億元で、全国114位だった。

在房の地産は、大規模な借金を抱えていることは珍しくないが、三盛宏業の経営は厳しい。Windデータによると、今年上半期の三盛宏業の売上は36.22億元で、営業活動のキャッシュフローは31.89億元で、投資活動のキャッシュフローは3.9億元で、資金調達活動のキャッシュフローは25.67億元である。

内部融資の手段として、三盛宏業は2017年に内部社員に発行期限が12ヶ月で、収益率が12.5%の投資信託商品を発行していましたが、まだ支払うことができませんでした。10月21日、三盛宏業上海、舟山などの地区の従業員の一部が本社に行き、「門を塞ぐ」という言い方を求めました。

三盛宏業の投資信託商品「雷鳴」は、今年不動産企業が経営圧力に直面した極端なケースです。最近、恒大済南のあるプロジェクトは値下げによって所有者の「権利擁護」を引き起こしました。緑地湖南会社は従業員に家を買うよう強制されました。華僑城、金茂さんは引き続き看板を出して、プロジェクトの株式を譲っています。

2016年下半期から現在に至るまで、本ラウンドの不動産市場のコントロールは36ヶ月続いて、時間が長くて、力度と範囲はかつてないです。この中で、融資ルートを厳しく管理することは、今年の不動産市場コントロールの大きな特徴である。同時に、2019年から2021年にかけて、住宅企業は債務返済のピークを迎える。システム的なリスクはまだ現れていませんが、一連の微小な兆候の背後には、企業が「暗い時まで」を迎えていると業界関係者は考えています。

お釣りを三十六計

社内で投資信託商品を発行するのは、不動産企業の多くの融資手段の一つです。最近、資金を得るために、企業はほとんど全力を尽くしています。

通常の融資手段について言えば、海外からの借金は今の段階で最も重要なルートとなります。中信建投の統計によると、2019年1～9月、不動産企業の海外債の発行規模は483億元で、2018年通期の水準を超え、同26.98%増となり、同期の歴史的な最高を更新した。

国内の融資が制限されている大環境下で、企業の海外融資のコストも上昇しています。今年9月、不動産企業の海外債の利率は7.89%に達し、前月比149 bp上昇した。その中で金利が一番高いのはサンシャインシティで、額面の利率は12.5%に達しています。

一部の不動産企業はこの期間中に上場を急ぎ、資本の最終バスに乗ることを望んでいます。10月下旬、天保グループと新力ホールディングスは相次いで香港交易所の公聴会を通して、近いうちに資本市場に上陸する見込みです。この二つの企業の業務は主に河北と江西に位置しています。純利益はまだ10億元の規模に足りないです。典型的な地方性の小企業です。

安徽省の三巽集団で、常州の香港龍不動産から、10月に香港交易所に上場申請を提出しました。この2つの企業は同じ百強陣営以外の小型住宅企業である。

10月22日、華僑城は北京財産権取引所で、会社が2016年に69億元で獲得した「地王」を前身として47.12億元の総底価で譲渡すると発表した。これは10月以来、会社が看板を出す第二のプロジェクトです。2019年以来、華僑城はすでに13のプロジェクト会社の株式を譲渡しました。

最近、SOHO中国でも11の共有オフィスプロジェクト、SOHO 3 Qをパッケージ化するというニュースが流れています。これまでの9月には、泰禾も引き続き傘下のプロジェクトを譲渡してきました。上場、国債の発行、譲渡プロジェクトは、各種類のルートを通じて資金を獲得するのは、当面の融資環境が極めて厳しいからです。5月から、規制層は不動産企業の融資ルートを厳しく管理し始めました。一連の政策が導入された後、私募、信託などのルートが大幅に縮小され、銀行ローンも明らかに制限されました。

今年はここ三年余りで一番緊張している時です。今年のコントロール政策の中で、融資ルートの制限が一番厳しいからです。北京のある大手不動産屋は21世紀の経済報道に対して明らかにしました。

「現金を王とする」ことを堅持する。

前の人が言っていた「一番緊張している」というのは、売れ行きが悪いからです。今年以来、不動産市場の規制は依然として厳しく、信用政策は比較的緊迫しており、市場も下達期に入っている。一部の都市は直接あるいは間接的に政策を緩和しますが、全体の市場状況は理想的ではありません。

10月中旬、緑地グループ湖南事業部は内部従業員に家を買わせる強制的な情報が掲載され、最終的に確認されました。同社は内部従業員（試用期間従業員を含む）に対して、今月末までに緑地湖南の不動産セットを購入しなければならず、「未完成者は除名される」としている。

2019年上半期、緑地は不動産の主業の契約の販売金額の1677億元を実現して、5000億の販売目標の33%だけを完成します。

それに比べて、値下げセールはもっと一般的な手段です。8月末に、恒大は「全国532不動産市場、フラッシュ7.8%割引」のマーケティング戦略を発表しました。グループ傘下の地域会社は皆マーケティングに参加しています。実際の効果から見て、恒大は最終的に価格譲歩で1月831億円の販売記録を換えます。また、金地などの不動産企業の9月の販売価格も下落しています。

しかし、価格の引き下げのため、10月には、済南の「濱河左岸」プロジェクトで一部の所有者の権利擁護に遭遇しました。

58安居客不動産研究院の追跡モニタリングによると、全国50余りの重点都市で、現在すでに10余りのブランドの不動産企業が割引セールを行っています。四半期の住宅企業の値下げの大きな傾向はより多くの都市とプロジェクトに反映されると予想されます。

前述の不動産企業関係者によると、値下げセールは、4四半期の住宅企業の駆け込み業績を考慮したものであり、企業が「救市」を意識し始めたためだという。7月30日に開かれた政治局会議は初めて「不動産を短期的に景気を刺激する手段としない」と明確にしました。業界は、この態度は再度不動産市場のコントロールのリラックスしない総括的な基調を打ち立てて、そして地方政府が規制を緩和しようとする衝動を抑制しましたとあまねく思っています。

21世紀の経済報道によると、販売を強化し、キャッシュフローを維持することは今年の住宅企業の主要戦略であり、下半期にはこの考え方がより明確である。全体的に見ると、企業の「回付率」に対する重視度はかつてないと言えます。大中型の不動産企業の回付率に対する要求は通常80%以上です。

華僑城の2019年中報では、下半期に「回付」を堅持することが硬い道理であり、プロジェクトの進行を加速させることを強調しました。柔軟な価格と販売戦略を制定する以外に、「難度の高い製品に対して、思い切って決定し、積極的に資産証券化、持分譲渡、資産処分などの方式を通じて、迅速に活動する」。

6.1兆元の債務が頭打ちになる

不動産企業の資金状況は本当に緊張していますか？

財務諸表を見ると、今年の第3四半期には、大中型の不動産企業の売上高が一般的に伸びており、多くの企業が年間売上目標を達成するのが理想的である。融資先では、大中型の不動産企業の優位性も明らかで、個別企業は4%未満のコストで債務の発行を完了することができます。

しかし、いくつかの詳細から、傾向は楽観的ではないことが分かります。華僑城を例にとると、今年上半期までに華僑城の負債総額は千億を超え、そのうち短期借入金は280億元で、昨年末より130%増加しました。同期の華僑城の純負債率は106.2.2%で、年初よりも高くなりました。

「短期債務の増加は、最近の業界の普遍的な現象であり、債務返済の圧力が増大していることをも示している」上海の不動産研究院のシンクタンクセンターの総監は21世紀の経済報道に厳しい躍進を遂げました。

恒大研究院の報告によると、2018年下半期から住宅企業は徐々に債務返済のピークを迎えている。2018年6月末までに、民間融資と金融機関ローンを除いて、不動産企業の有利子負債残高は約19.2兆元である。換金規模から見ると、2018年下半期から2021年までの満期規模はそれぞれ2.9兆元、6.1兆元、5.9兆元、3.4兆元である。

また、2019年から2021年までは、不動産企業の債務集中返済期間と考えています。

同機構によると、2015年の業界緩和から2019年中期の業界規制にかけて、不動産企業のキャッシュフロー変動傾向は大きく三つの段階に分けられる。2015年4月期までに、会社債が開放され、不動産企業は融資規模を拡大し、経営的キャッシュフローの流入と流出が同時に拡大した。

億翰のシンクタンクによると、2019年の中期までに、第一階段隊の現金比率は明らかに上昇した。対照的に、第二階段住宅企業のキャッシュフローの純変動幅は最大で、プラスとマイナスの数値の間を往復する場合、売上還付率の低下リスクを警戒しなければならない。第三世代の現金流動純額はマイナスに転じ、企業が現金還付金の減少に直面することを意味する。

「全体的な緊縮、階段分化」という現象は、住宅企業のリスクを防ぐ能力に違いがあることを反映しており、市場の下達期においても、その戦略は異なる。厳格な躍進は、大規模な不動産企業は融資コストの面で優勢があり、循環的な運営能力が強いため、システム的なリスクが明らかではないと考えています。中型企業は拡張のペースを緩め、資金のバランスを維持するよう努力しなければなりません。

「一番難しい時はまだ来ていません。今年の上半期に融資窓口があります。融資ルートの引き締めが続けば、将来の資金リスクは数百億、あるいは千億規模の中型企業に広がる可能性がある。前述のように、不動産業者は言った。