香港小売業市場の転換が始まって分化が深刻化

人が集まる銅鑼湾商圏は香港の小売店の必争の地だ。膨大な人の流れはかつて高い賃貸料をもたらし、一時は世界で最も高い地域になったが、ここ2年の銅鑼湾商圏の賃貸料はずっと低くなり、40%ほど下がった。

一方、香港工業区内の店舗賃貸料は徐々に上昇し、8%前後増加した。2つのエリア内の店舗賃貸料「東は日が出て西は雨」の背後には、香港の小売業の版図の静かな変遷がある。

「ラッセル通りの店舗で利ざや（お年玉袋）を売っているのを想像できますか」と香港の不動産会社のスタッフは言う。ラッセル通りは銅鑼湾商圏の中心地にあり、多くの宝石店、時計店、贅沢品店が集まっていた。2012年、この街の商店は毎月1平方メートル当たり平均賃貸料1万3000香港ドルの「天価」で世界を制覇した。

しかし、近年ラッセル街の家賃は下がっている。香港不動産会社の仲量聯行の今年1月の報告によると、ラッセル街の店舗賃貸料は2014年のピーク以来累計37%下落した。ラッセルの街で「びっくり」したのは店を閉鎖したことで、店を借りて低く歩いた結果だった。

ラッセル街だけでなく、中環と尖沙咀の2つの商圏にも似たような状況が現れている：一部のブランド品ぜいたく品店舗は値下げして転貸するか、このまま空っぽにするか。

商業不動産サービス会社の世邦魏理仕が3月に発表したデータによると、2014年から2017年にかけて、銅鑼湾、中環、尖沙咀、旺角の4つの香港コア商圏の賃貸料は2014年の高位から約4割下落した。それでも続々と撤退し、家賃が高すぎて空いている店舗も少なくない。

コア商圏に比べて、香港の伝統的な工業地帯は別の光景だ。ますます多くのデパートや小売店がここに出現している。香港を代表する工業区観塘を例にとると、2010年までにここの80%以上が工業工場であり、2015年以降は40以上の商業プロジェクトが相次いで進出し、多くのブランドや小売店がここに定住している。

「銅鑼湾の第一線のデパートには空き店舗がよくあるのとは異なり、テナントはこれらの突出した工業ビル（工厦）の需要に切実で、1軒の求めにくいと言える」と、世邦魏理仕商店サービス部執行役員の連志豪氏は言う。

特区政府が2010年に建設ビルの用途を変更または再構築する「活性化計画」を発表した後、多くの倉庫卸、クリエイティブ産業、文化団体が建設ビルに進出し、従来の画一的な工場建物が一新された。観塘のほか、長沙湾、荃湾、レイシ角などの工業地帯でもこの傾向が現れている。

によると香港特区政府差饷物業評価署が発表した物業報告書によると、香港九龍地区の個人小売業ビルの平均賃貸料価格は2015年12月の1平方メートル当たり1378香港ドルから2017年1月の1494香港ドルに上昇し、同時期の香港地区の1625香港ドルから1398香港ドルに下落したのとは対照的だ。

「香港の小売業ビルの賃貸料『あちこち』の背後には、香港の小売業の版図の変化がある」と連志豪氏は分析し、香港のコア商圏が誘致する買い手の多くは観光客だと述べた。香港の観光業はここ2年不振が続き、コア商圏内の多くの店の販売実績が下落し、高い賃貸料に耐えられないため次々と撤退し、オーナーは賃貸料を下げることで新しい店を「引き継ぐ」しかなかった。

セバンの魏理仕顧問と取引サービス部の黎尚文シニア取締役は、香港の伝統的な工業区や生活区では、香港の地元消費者の消費意欲が2年近く回復し始めていると紹介した。ここに定住している商店は平日に区内の労働者や住民を誘致することができ、週末には特色ある市集、テーマカーニバル、文芸映画上映などのイベントを開催することで、他の地域の消費者来る。

「2017年は香港の小売業のモデルチェンジと回復の年になるはずだ」と連志豪氏は言う。高級品グループのコア商圏での独占が破られ、賃貸料が下落し、ミッドレンジの大衆ブランドが台頭したのは市場の良性調整だ。

連志豪氏によると、現在、香港の小売業の「餅」はすでに大きくなっており、コア商圏や新市町（港に近い）のデパートのほか、従来の工業地帯も消費者の新たな寵愛となっている。現在、伝統的な商圏のオーナーは、中端の大衆ブランドの業者を引き留めるために力を入れなければならない。また、コア商圏には、画一的なチェーン店や贅沢品店ではなく、より多くの特色、斬新でクリエイティブな店舗を導入して消費者を誘致しなければならない。

香港観光業議会の董耀中総幹事は、香港を訪れる観光客は「世代交代」を始め、以前は観光客が香港に来て贅沢品を買うのが好きだったが、今では靴の帽子や化粧品、薬品などの消費財を買うのが好きな観光客が増えていると述べた。多くの観光客も買い物に来るだけでなく、香港の地元の特色をもっと体験したいと思っている。

董耀中氏によると、香港の観光業は新しい情勢の下で変化を遂げており、香港の生活エリア、クルーズ旅行、海釣りなどの特色あるイベントを体験するなど、盛事、美食、文化の特色ある観光の新しい道を模索している。これらの転換が香港の観光業と小売業を再び「黄金時代」に持ち帰ることを期待している。

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