'세 개의 빨 간 라인' 에서 부동산 기업 의 융자 변주: 융자 규모 가 16% 하락 하고 상환 부담 이 아직도 높 은 위치 에 있다.

작년 에 내 놓 은 일련의 융자 관리 뉴 딜 정책 이 부동산 업계 에 미 친 영향 이 점점 나타 나 고 있다.

올해 들 어 부동산 융자 시장 에 새로운 변화 가 생 겼 다.조개 연구원 의 통계 에 따 르 면 2021 년 상반기 에 부동산 기업 의 국내외 채권 융자 누적 은 약 5480 억 위안 으로 동기 대비 16% 하락 했 고 2 년 연속 하락 했다.그 밖 에 융자 원가 의 변화 가 크 지 않 지만 분화 현상 이 매우 뚜렷 하 다. 두부 부동산 기업 의 융자 원 가 는 3% 이하 까지 낮 을 수 있 고 일부 소형 부동산 기업 의 원 가 는 아직도 두 자릿수 에 이 를 수 있다.

정책 단의 변 화 는 부동산 기업 의 융자 행위 에 영향 을 주 는 주요 원인 이다.작년 에 부동산 기업 의 융자 규모 의 양 적 관 리 를 대상 으로 하 는 '3 개의 빨간색 라인' 정책 이 발표 되 었 다.연말 에 중앙 은행 과 은 보 감 회 는 금융 기구의 부동산 대출, 개인 주택 담보 대출 비례 에 대해 '5 단계 관리' 를 실시 했다.이런 조 치 는 부동산 업 체 의 융자 규 모 를 제한 하고 오히려 부동산 업 체 가 판매 업 체 에서 힘 을 쓰 도록 한다.올해 상반기 에 전국 부동산 판매 가 계속 증가 하면 서 많은 부동산 기업 들 이 상반기 에 판매 규모 의 대폭 상승 을 이 루 었 다.

그럼 에 도 불구 하고 몇 년 전 대출 규모 가 비교적 컸 기 때문에 부동산 업 체 의 상환 부담 은 여전히 높 은 수준 에 있다.앞으로 한 동안 부동산 업 체 는 융자 채널 을 계속 확대 하려 고 시도 할 것 이 고 판매 업 체 에 대한 상환 의존 도 는 계속 증가 할 것 이다.

정책 영향 여러 가지 측면

조개 연구원 의 통계 에 따 르 면 올해 상반기 에 부동산 기업 의 국내외 채권 융자 누계 가 약 5480 억 위안 으로 2019 년, 2020 년 동기 대비 각각 1296 억 위안 과 1026 억 위안 으로 줄 었 다.이 가운데 국내 융자 규 모 는 전년 도 동기 대비 7% 줄 었 고 해외 융자 규모 도 29% 줄 었 다.

국내외 채권 시장의 역할 체제 가 다 르 지만 모두 일정한 불확실 성 에 직면 하고 있다.상기 기 구 는 하반기 에 국내 채무자 시장 이 전체적으로 안정 을 위주 로 하지만 정책 적 부담 은 무시 할 수 없다 고 주장 했다.해외 채무자 의 경우 인플레이션 과 실 업 률 의 상승 에 영향 을 받 아 달러 채무 규모 의 수축 기대 가 높다.

원가 면 에서 상반기 국내 채권 의 평균 액면 이율 은 5.07% 로 2020 년 동기 대비 79 포인트 상승 했다.해외 채권 융자 의 평균 액면 이율 은 6.95% 로 2020 년 동기 대비 144 포인트 하락 했다.

최근 2 년 동안 이윤 부담 이 비교적 크기 때문에 부동산 기업 은 각종 수단 으로 융자 원 가 를 통제 하려 고 한다.작년 하반기 부터 일부 부동산 업 체 들 은 새로 갚 는 방식 으로 채 무 를 교환 하고 자금 원 가 를 낮 추 었 다.그러나 올해 들 어 정책 의 고압 과 부채 상환 의 절정 기 에 접어 들 면서 부동산 기업 의 채무 발행 수요 가 현저히 커지 고 채무 비용 도 올 랐 다.

그러나 모든 부동산 업 체 가 높 은 비용 을 부담 하 는 것 은 아니 며, 예전 과 비슷 하고 분화 현상 은 여전히 현저 하 다.완 커 는 지난 6 월 18 만 과 01 채권 액면 이율 을 4.05% 에서 최저 2.8% 로 낮 췄 다.반면 꽃 모델 년 6 월 25 일 에 발행 한 2 억 달러 우선 어음 의 이율 은 14.50% 에 달한다.

융자 비용 의 분 화 는 자본 이 서로 다른 부동산 기업 에 대한 태도 에 현저 한 차이 가 있 음 을 나타 내 는데 이것 은 업계 분화 의 한 측면 이기 도 한다.그러나 '규모 가 왕' 인 구 논리 와 달리 '세 개의 빨 간 라인' 정책 이 나 오 면서 자본 의 고려 기준 도 몰래 변화 하고 있다.

화동 의 한 대형 부동산 기업 융자 부서 관계 자 는 21 세기 경제 보도 기자 에 게 기구 투자 자 들 은 부동산 기업 의 규모 뿐만 아니 라 회사 의 기본 면 에 도 관심 을 가진다 고 말 했다.그 중에서 '세 개의 빨 간 선' 을 기준 으로 하 는데 부동산 기업 의 금 밟 기 상황 은 자본 측 이 상당히 관심 을 가 지 는 기준 이다.

'과거 에' 30 대 ',' 50 대 '의 부동산 기업 들 은 융자 에서 우 세 를 얻 기 가 더욱 쉬 웠 다.하지만 최근 대형 부동산 업 체 들 도 '폭탄' 을 터 뜨리 기 시작 하면 서 투자 자 들 의 연구 모델 에서 규모 의 중요성 이 크게 떨 어 졌 다.이 관계 자 는 말 했다.

정책 의 영향 은 융자 채널 의 선택 에 도 나타난다.정책 의 부담 이 크기 때문에 부동산 기업 들 은 융자 채널 을 확대 하려 고 시도 했다. 일반적인 채권 융자 를 제외 하고 비 목표 융자 규모 도 한때 확대 되 었 다.

올해 5 월 에 상하 이 심 천 거래소 에서 ABS 프로젝트 를 대량으로 중 지 했 는데 그 중에서 주택 관련 프로젝트 가 적지 않다.정부 가 '프로젝트 기한 초과 처리' 라 고 설명 하 는 일반적인 작업 에 도 불구 하고 분석 자 들 은 후기 에 국내 비 표 융자 제품 의 발행 이 영향 을 받 을 수 밖 에 없다 고 보편적으로 주장 한다.

빚 을 갚 는 압력 이 여전히 크다.

융자 업 체 가 제한 을 받 는 상황 에서 부동산 업 체 가 판매 업 체 에 대한 의존 이 한층 강화 되 었 다.상하 이 이 거 부동산 연구원 에 따 르 면 올 상반기 100 대 부동산 업 체 의 누적 주가 조작 금액 은 61499.1 억 위안 으로 동기 대비 36.7% 증가 했다.이 가운데 최근 반 수백 대 부동산 업 체 의 판매 규 모 는 2019 년 동기 대비 50% 이상 증가 했다.

이 성적 은 시장 대세 의 뒷받침 이 있 을 뿐만 아니 라 어느 정도 에 부동산 기업 이 주동 적 으로 이익 을 양도 한 결과 이다.앞서 부동산 업 체 관계 자 는 올해 들 어 소속 사가 현금 흐름 에 대한 관리 가 전례 없 이 강화 되 고 있 으 며, '회전 형' 사업 은 판매 흐름 을 빠르게 하고, 이 자 를 양도 하 는 방식 으로 자금 을 회수 하 며, 일부 '이윤 형' 사업 도 가격 양 보 를 하고 있다 고 밝 혔 다.

중국 지수 연구원 의 통계 에 따 르 면 상반기 백 성 신축 주택 시장 은 전반적 으로 안정 적 이 었 고 가격 누적 은 1.70% 올 랐 으 며 상승폭 은 작년 동기 대비 0.43% 포인트 늘 었 으 나 최근 5 년 동기 대비 낮은 수준 이 었 다.

그럼 에 도 불구 하고 빚 상환 압력 은 그대로 다.조개 연구원 의 통계 에 따 르 면 2021 년 에 부동산 기업 의 역사적 인 부채 상환 규모 의 극치 에 달 했 고 상환 총액 은 12822 억 위안 에 달 했 으 며 상반기 에 각각 6990 억 위안 과 5832 억 위안 에 달 했다. 하반기 에 부동산 기업 의 채무 상환 부담 은 상반기 보다 약 해 졌 으 나 만기 채무 규모 가 높 았 다.

한 달 로 보면 2020 년 11 월 이후 부동산 순 융자 가 마이너스 가 되 는 상황 이 지속 적 으로 나타 나 고 있다. 즉, 신규 채무 규 모 는 만기 채무 규모 에 미 치지 못 한 다 는 것 이다.

조개 연구원 은 앞으로 2 년 (2022 년 - 2023 년) 동안 주택 업 체 의 부채 상환 규모 가 다소 줄 어 들 었 지만 현재 의 채무 부담 은 여전히 무시 할 수 없다 고 보고 있다.그리고 정책 의 엄격 한 통제 아래 채무 의 위약 상황 이 밀집 되 기 시작 했다.

공개 정보 에 따 르 면 상반기 에 23 개의 채권 이 평가 기구 에 의 해 '낮은 등급 의 고위 험 채무' 로 분류 되 었 고 주로 협 신 등 5 개 부동산 업 체 와 관련 되 었 으 며 채권 규 모 는 337.2 억 위안 에 달 했다.이 가운데 실질 적 인 위약 이 발생 한 채권 은 11 개 로 금액 104.3 억 원 에 이른다.

이 밖 에 5 개 부동산 업 체 가 등급 평가 관찰 리스트 에 추가 로 올 랐 다.소 규모 업 체 외 에 중대 형 규모 의 부동산 업 체 들 도 빚 의 수렁 에 빠 질 가능성 이 있다.

대부분 응답자 들 은 정책 감독의 정상 화 와 '세 개의 빨 간 라인' 의 시점 이 점차적으로 확대 되면 서 앞으로 부동산 기업 이 융자 업 체 에서 계속 제한 을 받 고 기업 의 등급 평 가 를 향상 시 키 며 융자 채널 을 확대 하 는 것 은 정책 에 대응 하 는 주요 수단 이 될 것 이 고 판매 업 체 에서 힘 을 내 는 것 도 기업 업 의 주요 전략 이 될 것 이 라 고 지적 했다.그러나 단기 적 으로 보면 부동산 업계 의 채무 부담 이 비교적 크 고 채무 위약 사례 가 계속 증가 할 것 이다.